הערכת סיכויי הפשרה
איך נעריך את סיכויי ההפשרה?, על מנת להעריך את סיכויי ההפשרה נבצע הערכה לגורמים הבאים
תוכניות אב עתידיות באזור
כפי שהסברתי ניתוח של תוכניות אב יספקו לנו מסגרת תכנונית עתידית של העירייה המועצה המקומית, וכך נוכל להבין האם בתוכניות הפיתוח העתידי האזור בו אנו מתעדים לקנות את הקרקע החקלאית אכן ישנו סיכוי להפשרה.
הגבלות תמ"א 35
כפי שהסברתי אנו צריכים להעריך את הפרמטרים הבאים האם הקרקע ממוקמת "בפיתוח צמוד דופן" כפי שמצוין בתמ"א 35 והאם באזור בו נמצא הישוב מגבלת האוכלוסין נמצאת בטווח קרוב להגבלות של תמ"א 35.
קרקע פרטית מול קרקע מנהל מקרקעי ישראל
קרקע פרטית היא סף ראשוני להפשרת קרקעות , קרקע של מנהל מקרקעי ישראל אשר למעשה מהווים בבעלות של 93 אחוז משטח המדינה אינה קבילה כקרקע להפשרה וזאת מכיוון שבמידה והקרקע הנה קרקע מנהל הקרקע אינה שלנו !, אלא בחוזה חכירה מול המנהל , ובמידה והקרקע תופשר , מנהל מקרקעי ישראל יפנה את החוכרים מהקרקע וישלם להם פיצוי על פי שווי קרקע חקלאית.
תוכניות מתאר מחוזית ותוכנית מתאר מקומיות
תוכניות מתאר אלו למעשה הן המקום הראשון בו עלינו לחפש על מנת לראות כיצד העיריה או המועצה המקומית מתייחסת לשטחים מסביבה, וכיצד נמצא הפיתוח העירוני.
שימוש באנשי מקצוע
נקודה זו ספציפית מוזרה בעיני ואף מקוממת בעיני , אשר אין אני מוצא הסבר לתופעה הזו בישראל .
כאשר אנשים קונים מכונית יד שניה אפילו בסכומים של 30,000 שח הם לוקחים את המכונית לבדיקות במוסך או במכון בדיקות מורשה ומשלמים סכום ניכר מערך המכונית, אך כאשר אנשים קונים בתים ! , מגרשים ועוד בסכומים גבוהים בהרבה , הם אינם מוכנים להשקיע סכום מזערי בשימוש בבעלי מקצוע הנכונים והמתאימים ,
שמאי מקרקעין שזהו עיסוקו הוא למד את נושא המקרקעין במשך שנתיים וחצי ויותר עשה עוד שנה סטז' בהתמחות בנושא מקרקעין כלומר סה"כ 4 שנים של לימוד אינטנסיבי לוקח סכומי כסף מזעריים ביחס לשווי המגרש וביחס לפוטנציאל של הפשרה , כן אתם יכולים לעשות את הבדיקות האלו לבדכם אבל האם תעשו אותן באותו טיב בדיקה , באותה יעילות ?, אני מסופק.
עצתי היא היעזרו בבעלי מקצוע.
קניית קרקעות ומגרשים מחברות מסודרות שזה עיסוקם
לאחרונה התחיל טרנד חדש בקרב חקלאי ישראל - מכירת קרקע חקלאית במחירי קרקע להפשרה - לאורך שדות חקלאים רבים הנושקים לצירי תנועה ניתן לראות שלטים למיניהם החל משלטי קרטון פשוטים ועד לשלטי ענק מושקעים.
ברוב המקרים אותם בחנתי אין על המגרשים האלו תוכניות עקרוניות להפשרה, החקלאים בטח לא הגישו תוכניות להפשרה, העירייה או המועצה האזורית לא מכירות תוכניות כאלה ולמעשה מדובר בניסיון התעשרות על גבם של פריירים.
על מנת להשקיע בקרקעות יש לקנות מחברות שיקדמו את תהליך ההפשרה, ינהלו אותו, ויציגו לכם נתונים ותוכניות מסודרות לגבי הקרקעות.