תהליך הפשרת קרקעות
בפרק זה אסביר על הנושאים הבאים
- מהו בעצם תהליך ההפשרה
- מה זה יעוד קרקע
- איך משפיע יעוד הקרקע על שווי הקרקע
- השלבים בהפשרה
נתחיל מהסוף והחלק המעניין ביותר מה בעצם יוצא לנו בעלי הקרקע בסיום התהליך
בסיום התהליך שהקרקע שינתה את יעודה עומדים בפנינו מספר אפשרויות בהתאם לתוכניות המתאר החלות על הקרקע אבל האופציה הראשונית היא מכר.
מכירת הקרקע
אם סיום ההפשרה או התקדמות תהליכי ההפשרה נוכל למכור את הקרקע בהתאם לזכויות הקיימות בקרקע ובהתאם לשינוי במצב התכנוני, כמובן שאם הסתיים תהליך ההפשרה נוכל למכור אותה בסכום הגבוה ביותר, ככול שמועד זה מתקרב והתהליכים התכנונים צוברים תאוצה כך יקל עלינו למכור בסכום גבוה יותר.
אך באופן חד משמעי ברוב המקרים שעליהם אני שמעתי תהליך זה לא מתבצע מכיוון שהאפשרויות האחרות רווחיות יותר ומספקות סכומי כסף גדולים יותר, מקרה זה מתבצע רק במידה ואנחנו בעלי הקרקע "לחוצים על הכסף" כפי שנהוג לומר.
מתווה תוכניות מתאר בקרקע המתוכננת לצמודי קרקע
בשלב זה מצויין בידינו מגרש שעליו אנו יכולים לבנות בית צמוד קרקע בעצמנו או למכור את המגרש כפי שהוא, לבנות בית ולהשכיר אותו.
למעשה בשלב זה מצוי בידנו מגרש שרשום על שמנו ואנו יכולים לעשות איתו ככול העולה על רוחנו, במושבים בשרון בהם אני היתי עד לשינוי יעוד בעלי קרקע שקנו קרקע ב 150,000 ש"ח מכרו את אותם מגרשים לפי שווי של למעלה ממיליון שקל.
מתווה תוכנית מתאר בקרקע המתוכנן לבניה רוויה (בניה לגובה )
במתווה זה אנו כבעלי הקרקע יכולים למכור את חלק המגרש היחסי המצוי ברשותנו לקבלן או כפי שקורה ברוב המקרים בעלי הקרקע מתאגדים ומבצעים הסכם קומבינציה מול קבלן חברת בניה ומקבלים דירות או כסף באופן יחסי לסה"כ השטח המצוי ברשותם.
מקרה שאני מכיר הוא אזור מערב הרצליה מול אזור ההיטק שבו בעלי הקרקע קיבלו למעלה מ 40 אחוז מהדירות שנבנו בפרויקטים אלה על הסכומים אני לא צריך להרחיב.
מהו בעצם תהליך ההפשרה
תהליך הפשרת הקרקע הוא למעשה בפשטות שינוי היעוד של הקרקע, אם קנינו קרקע שיעודה הוא חקלאי כל מה שנוכל לבצע על קרקע זו הוא לגדל גידולים חקלאיים לפי בחירתנו, מובן מאליו שהשווי הנגזר מקרקע עליה ניתן לגדל גידולים חקלאיים הוא נמוך ביחס לקרקע עליה ניתן לבנות בניין בן 17 קומות לדוגמה.
בסיום תהליך ההפשרה למעשה אותה קרקע שעליה היה אפשרי לגדל ירקות אפשר לבנות בנינים ולכן ערכה ושוויה עולה במאות אחוזים.
על כל קרקע ישנה תוכנית (תב"ע) שמגדירה את השימושים האפשריים עליה, בתהליך ההפשרה למעשה משנים את יעוד הקרקע ומוגשת תב"ע חדשה שמגדירה שימוש חדש בקרקע שהוא במקרה שלנו בניה.
אסביר שוב
הפשרה הקרקע מה משמעותה , שוויה של הקרקע מוגדר על פי השימושים בה, דונם קרקע שמותר לגדל בה תפוחי אדמה שוויו אפסי מול קרקע שמותר להקים עליו בניה רוויה (מגדל קומות).
תהליך ההפשרה הוא למעשה שינויי היעוד והשימושים המותרים משימוש חקלאי לשימוש בו ניתן לבנות על הקרקע.
כיצד התהליך מתבצע התהליך באופן מורכב ופרטני אסביר בהמשך בשל היקף הנושא , שימושי הקרקע מוכתבים על ידי הועדות לתכנון ובניה אליהם אפרט בהמשך, כאשר התוכנית המתאר המקומית משתנה בהחלטת הועדה המחוזית, והשימוש בה ניתן לבינוי ניתן להתחיל לבנות הקרקע מבחינה חוקית כמובן ששלב זה כולל בתוכו היטלי פיתוח הפקעות ועוד נושאים עליהם אפרט בהמשך.
השלבים בהפשרה - סקירה ראשונית
שלב התוכניות
בשלב זה מתוכננות תוכניות מתאר עתידיות על הקרקע, מה יוקם עליה - מגדלים (בניה רוויה), בניה צמודת קרקע, מוסדות ציבור, כבישים וכדומה.
כאשר אנו קונים את הקרקע בשלב הנוכחי השימוש המותר עליה בדרך כלל יהיה חקלאי ולכן המחיר שנשלם עליה בשלב זה הוא נמוך.
שלב הדיונים בועדות
התוכניות מוגשות על ידי היזם או העיריה או כל גוף אחר לוועדות השונות החל מהועדה האזורית ועד הועדה המקומית ומתחיל רצף דיונים שבסופו מאושרת התוכנית.
ברגע שהתוכנית אושרה ערך הקרקע זינק במאות אחוזים.
אותה קרקע שהיתה חקלאית הפכה לקרקע עליה ניתן לבנות.
שלב ההפקעה
על הקרקע מוקמים כבישים ומוסדות ציבור וכדומה ולכן בדרך כלל 40 אחוז מהקרקע מופקע, אין להיבהל מנתון זה כי גם אחרי ההפקעה הקרקע שנשארה בידנו שווה הון עתק ביחס לסכום הראשוני.
מטרת ההפקעה היא למעשה לקחת את הקרקע ולבנות בה כבישים, מוסדות ציבור, ועוד דברים הנדרשים לצורך הקמת שכונה חדשה.
שלב האיחוד וחלוקה (ריפרצלציה)
שלב זה מנוהל על ידי שמאי מקרקעין מטרתו לדאוג שכל בעלי הקרקע יקבלו את אותו שווי עם ההפשרה הצפויה.
סיום התהליך
בשלב זה עומדים בפניכם כמה אופציות
מכירת הקרקע - תוכלו לממש את השקעתכם, לגזור קופה יפה וללכת הביתה.
בנייה עצמית - תוכלו לבנות בית במידה ותוכניות המתאר מראות על בניה צמודת קרקע.
הסכם מול קבלן - במידה ומדובר על בניה רוויה ( בנינים גבוהים ) תוכלו לבצע ביחד עם עוד בעלי הקרקע הסכם מול קבלן ולקבל דירה חדשה בבנין, בהרצליה מתוך מקרה שאני מכיר באופן אישית 40 אחוז מהדירות בבנין החדש היו שייכים לבעלי הקרקע השונים.
אפרט בהמשך על כל אחד מהשלבים בצורה מפורטת ואסביר איך הוא משליך על ההשקעה שלנו.