השלכות תוכניות מתאר
בפרק זה אסביר את הנושאים הבאים
- מהם תוכניות המתאר
- איך תוכניות אלו משפיעות על ההפשרה הצפויה
- איך לבדוק את התוכניות השונות וההשלכות על המגרשים להשקעה.
תוכניות המתאר
ועדות התכנון הם אלו שקובעות האם תהליך ההפשרה יתבצע היכן ואיפה, התוכניות הרלוונטיות לנו הם תוכניות המתאר המחוזיות והתוכניות הנגזרות מהן תוכניות המתאר המקומיות. תוכניות אלו פתוחות לציבור וניתן לגשת לחלקן אף מאתרי הרשות המקומית ברשויות מקומיות מסוימות.
בתוכניות נראה תוכניות פיתוח קיימות ועתידיות לשטחים השונים באזור הרלוונטי לנו , ניתוח של התוכניות יקנה לנו הבנה וידע רב וכן ייתן לנו בהרבה מקרים אומדנים על סיכויי ההפשרה.
תוכניות אב
תוכניות אלו הן למעשה תוכנית כללית עתידית ללא מעמד סטטוטורי אך נוכל למצוא בתוכניות אלו קווים כללים ומסגרת כללית לפיתוח העיר העתידי , היכן יקומו שכונות בעתיד ומידע רב ערך שאותו נוכל לשקלל במשוואה של האם הקרקע תופשר לבניה.
תוכניות מתאר מחוזית (תמ"מ)
תוכניות מתאר מחוזיות נוצרות על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה ובתוכניות אלו נראה אלו קרקעות עומדות להפשרה, מהם שימושי הקרקע בתוכניות אלו, מהו יעוד הקרקע הנוכחי והעתידי.
תוכנית בניין עיר (תב"ע)
תוכניות אלו נגזרות על פי תוכניות המתאר המחוזיות שמשמשות אותם כקו מנחה אך התוכניות יוצגו בפירוט רב יותר ורזולוציה גבוהה יותר.
כמה מילים על מדרג התכנון בישראל
מדרג התכנון במדינת ישראל בנוי בצורה זו : המועצה הארצית לתכנון ובניה מתווה את הדרך באמצעות תמ"א (תוכנית מתאר ארצית), תוכניות אלו משמשות כקווים מנחים למדרג הנמוך יותר - הועדה המחוזית לתכנון ובניה.
הועדות המחוזיות לתכנון ובניה - ועדות אלו למעשה לוקחות את התמ"א שנוצרת במועצה הארצית לתכנון ובניה ועל פי תוכניות אלו בונה תוכניות המגשימות את יעוד התמ"א אך ברזולוציה גבוהה יותר שמתייחס למחוז עליו אחראיות הועדה, תוכניות אלו נשלחות לועדה המקומית לתכנון ובניה.
הועדה המקומית לתכנון ובניה - ועדות אלו למעשה בונות תוכנית מתאר מקומית ותוכניות בינוי עיר (תב"ע) על פי קוויי ההנחיה של תוכניות המתאר המחוזיות (תמ"מ) אך בהתייחסות לרשות המקומית ולשטחה.
חוקים פעולה : אף אחת מהתכניות לא יכולה לסתור את התוכנית שמעליה וכל תוכנית מאושרת על ידי הגוף שמעליה.
איך כל זה משפיע עלינו ואיך לבדוק את תוכניות המתאר על הקרקע להפשרה
ישנם כמה אפשרויות הבנה עצמית או שימוש באנשי מקצוע.
בסוף מאמר זה אני אתן לכם כלי בעזרתו תוכלו להוציא כל תוכנית מתאר, תוכלו להוציא את תוכנית המתאר הנמצאת על הקרקע, תוכלו לבקש מנציגי החברות את התוכניות הרלוונטיות והסברים עליהם.
המלצתי הוא להיעזר בחברות ובנציגיהם שיסבירו לכם את התוכניות החלות על האזור אך עם זאת במידה והחלטתם כי זה מעניין אותם היעזרו בשמאי מקרקעין באזור המיועד שיעבור על התוכניות בפגישת יעוץ אתכם ויבדוק נתונים נוספים שעומדים לרשותו כך תקבלו חוות דעת אובייקטיבית.